Financování investičních nemovitostí
Hypotéka není produkt. Je to nástroj.
Sedm situací, se kterými za mnou investoři chodí. Ne katalog služeb, ale způsob uvažování, ve kterém každý úvěr počítá s tím dalším.
Oblasti financování
- 01
Investiční hypotéka
Jiný produkt s jinými pravidly než hypotéka na bydlení.
Od 1. 4. 2026 platí doporučení ČNB: LTV nejvýše 70 % a DTI nejvýše 7 pro úvěr na třetí a další obytnou nemovitost nebo na nemovitost k pronájmu. Maximální LTV přitom není automaticky nejlepší LTV — nastavuji ho podle cashflow a podle toho, co má přijít po prvním nákupu.
- Kolik z budoucího nájmu banka uzná: z odhadu, nebo z daňového přiznání?
- Jak se do bonity promítne hypotéka na vlastní bydlení?
- Které LTV nechá rezervu na další nákup?
- 02
Hypotéka na investiční byt
Byt na pronájem je matematika, ne pocit.
V regionech nese byt cashflow: nájem pokryje splátku i rezervu. V Praze a Brně bývá cashflow záporné a investor si vědomě platí růst hodnoty a amortizaci jistiny. Obě strategie jsou legitimní, pokud víte, kterou z nich děláte a příjem měsíční dotaci unese.
- Cashflow, nebo capital gain? A unese to příjem?
- Kolik zbyde měsíčně po splátce, nákladech a dani?
- Jak byt zapadá do dalšího nákupu za dva roky?
- 03
Refinancování
Konec fixace je jediný moment, kdy jde portfolio levně přestavět.
Refinancování není honba za sazbou. Je to prodloužení splatnosti jako nejúčinnější tlumič vyšších sazeb, přecenění nemovitosti po letech růstu a účelové navýšení, které se stane vlastními zdroji na další nákup. Refinancování ani rekonstrukce nespadají pod přísnější doporučení pro nákup.
- Kolik hodnoty přibylo od posledního odhadu?
- Prodloužit splatnost, nebo snížit sazbu?
- Konsolidovat k jedné bance, nebo rozložit riziko?
- 04
Financování portfolia
Od druhé nemovitosti jde o systém, ne o jednotlivé hypotéky.
Audit úvěrů, zástav a fixací u rostoucích portfolií běžně ukáže deset až dvacet procent skryté kapacity. Křížové zástavy umí růst zrychlit i celé portfolio zamknout. Právě druhý a třetí nákup rozhodují, jestli za pět let vlastníte sedm jednotek, nebo jste zamčení na dvou.
- Kolik kapitálu ve vašich nemovitostech spí?
- Která banka ponese pátý úvěr, když čtvrtý řekl ne?
- Kdy se vyplatí část portfolia převést na s.r.o.?
- 05
Financování přes s.r.o.
U větších portfolií standard, ne daňový trik.
Doporučení ČNB se na úvěry právnickým osobám nevztahuje. Banka se ale u firmy dívá na výkazy, historii a ručení: jiná pravidla, jiná příprava, jiné banky. Investiční úvěr dostane i nově založené s.r.o., rozhoduje kvalita projektu, vlastní zdroje a DSCR z doložitelných nájmů.
- Fyzická osoba, nebo s.r.o.: kde je bod zlomu u vás?
- Vklad, nebo půjčka společníka?
- Jaké DSCR banka požaduje a jak ho zlepšit?
- 06
Hypotéka pro podnikatele a OSVČ
Paušál a optimalizace jsou pro většinu bank problém. Pro mě zadání.
Každá banka počítá příjmy z podnikání jinak: z daňového přiznání, z obratu, z podílu na zisku, s různými koeficienty. Stejný podnikatel vychází v jedné bance na úvěr o miliony vyšší než v jiné. Žádost proto stavím podle metodiky konkrétní banky, ne podle formuláře na přepážce.
- Které příjmy banka uzná a v jaké výši?
- Jak zapracovat nájmy a podíly na zisku?
- Kdy dává smysl počkat na další daňové přiznání?
- 07
Hypotéka na vlastní bydlení
I první bydlení je začátek portfolia.
Pro vlastní bydlení platí LTV až 80 %, pro žadatele do 36 let až 90 %. Fixaci, splatnost a zástavu nastavuji s ohledem na to, co má přijít za tři nebo pět let: první investiční byt, refinancování, uvolnění kapitálu.
- Jaká splatnost nechá bonitu na další úvěr?
- Kdy se vyplatí kratší fixace?
- Jak bydlení později poslouží jako zástava?
- Kolik stojí vaše služby?
- Pro klienty je zprostředkování hypotéky a investičních úvěrů ve většině případů zdarma, odměnu vyplácí banka jako provizi. Pokud by konkrétní struktura znamenala přímou platbu, například u nebankovního nebo developerského financování, dozvíte se to předem, písemně a s přesnou částkou.
- Čím se lišíte od běžného hypotečního poradce?
- Specializací a vlastní zkušeností. Neřeším pojištění ani rodinné finance. Dělám financování investičních nemovitostí, znám metodiky čtrnácti bank do detailu a stejné strategie používám na vlastním portfoliu od roku 2022.
- Jaké LTV dostanu na investiční nemovitost?
- Od dubna 2026 ČNB doporučuje pro nákup investiční nemovitosti LTV nejvýše 70 % a DTI 7. Konkrétní číslo záleží na typu nemovitosti, příjmech, dalších zástavách a struktuře. Refinancování a rekonstrukce pod přísnější doporučení nespadají.
- Započítá banka nájem do příjmů?
- Většina ano, ale každá jinak: z odhadu nebo z daňového přiznání, v rozsahu od nuly po celý nájem. Právě tento rozdíl často rozhoduje o tom, zda další úvěr projde.
- Mám jen jeden byt na investici. Jsem malý klient?
- Ne. Většina klientů začínala jedním bytem. Právě u prvních nákupů se rozhoduje, jestli portfolio poroste, nebo se zamkne na dvou jednotkách.