Přeskočit na obsah
Adam Pospíšil

Případové studie

Čísla místo slibů.

Tři případy z praxe mého týmu. Údaje jsou anonymizované, čísla skutečná a zaokrouhlená. U každého stejná osnova: problém, rozhodnutí, struktura, výsledek.

Praha · první investiční byt

Záporné cashflow jako vědomá strategie

Cashflow
−14 500 Kč / měs.
Amortizace jistiny
+8 000 Kč / měs.
Celkový výnos na kapitál
≈ 12,6 % p.a.
LTV / fixace
80 % / 3 roky
  1. 01

    Problém

    IT manažerka (38 let, čistý příjem 96 tis. Kč) chtěla první investiční byt: 2+kk 54 m² ve Vršovicích za 7,9 mil. Kč s tržním nájmem 21 500 Kč. Hrubý výnos 3,3 % znamená, že nájem splátku nepokryje. Dvě banky jí záměr rozmluvily jako ztrátový.

  2. 02

    Rozhodnutí

    Spočítat celkovou návratnost, ne jen cashflow. Splátka 32 700 Kč obsahuje od první splátky zhruba 8 000 Kč amortizace a lokalita při konzervativním růstu 4 % p.a. přidává na hodnotě. Záporné cashflow je cena za pozici na trhu, kterou příjem bezpečně unese.

  3. 03

    Struktura

    Banka, která uznává 70 % budoucího nájmu z odhadu. LTV 80 %, aby zbylá hotovost zůstala jako rezerva a základ druhého nákupu. Sazba 4,69 %, splatnost 30 let, fixace 3 roky kvůli plánovanému refinancování po přecenění.

  4. 04

    Výsledek

    Roční bilance: cashflow −174 tis. Kč, amortizace +96 tis. Kč, zhodnocení při 4 % ≈ +316 tis. Kč. Celkem ≈ +239 tis. Kč ročně na vloženém kapitálu 1,9 mil. Kč, tedy výnos přibližně 12,6 % p.a. Plán: refixace za 3 roky, přecenění a příprava druhého bytu.

„Cashflow strategie a capital gain strategie jsou dva různé nástroje. Profesionál je nemíchá náhodou, ale podle cíle. Podmínkou je, že měsíční dotaci unese příjem a existuje rezerva na 6 a více splátek.“

Podrobná verze na egfin.cz

Regiony · portfolio 3 bytů

Konec levných fixací otevřel cestu ke čtvrtému bytu

Cashflow po akci
+5 000 Kč / měs.
Jednotky
3 → 4
LTV portfolia
52 %
Nová hotovost klienta
jen 400 tis. Kč
  1. 01

    Problém

    OSVČ ze stavebnictví (45 let) koupil v letech 2019–2021 tři byty v Kladně a Mostě: hodnota 11,4 mil. Kč, úvěry 5,1 mil. Kč, nájmy 37 400 Kč. Dvěma úvěrům končily fixace 2,9 % a nové sazby kolem 5,3 % by zvedly splátky o zhruba 4 200 Kč měsíčně. Cashflow by zůstalo těsně kladné, ale bonita by zablokovala jakýkoli další nákup.

  2. 02

    Rozhodnutí

    Místo pasivního refixu u stávajících bank portfolio přestavět: všechny tři úvěry konsolidovat k jedné bance s novou splatností 30 let a součástí refinancování udělat účelové navýšení proti nárůstu hodnoty.

  3. 03

    Struktura

    Jeden úvěr 7,15 mil. Kč, sazba 4,89 %, fixace 5 let, splatnost 30 let, včetně účelového navýšení o 2,05 mil. Kč. Navýšení plus 400 tis. Kč hotovosti financovalo čtvrtý byt 2+1 v Chomutově za 2,45 mil. Kč s nájmem 13 500 Kč (hrubý výnos 6,6 %).

  4. 04

    Výsledek

    Čtyři jednotky v hodnotě 13,85 mil. Kč, jediný úvěr 7,15 mil. Kč (LTV 52 %), splátka 37 900 Kč proti nájmům 50 900 Kč. Cashflow +5 000 Kč měsíčně i po započtení provozních rezerv. Jedna banka, jedna splátka, jeden termín fixace a prostor pro pátou jednotku.

„Konec fixace není hrozba, ale jediný moment, kdy jde portfolio levně přestavět. Prodloužení splatnosti často zachrání cashflow spolehlivěji než honba za nejnižší sazbou.“

Podrobná verze na egfin.cz

Kolín · bytový dům přes s.r.o.

Zanedbaný dům se 6 byty: +5,4 mil. Kč za 14 měsíců

Hodnota
14,2 → 19,6 mil. Kč
Nájmy
62 → 96 tis. Kč / měs.
DSCR po stabilizaci
1,39
Vráceno z refinancování
2,7 mil. Kč
  1. 01

    Problém

    Dva společníci se s.r.o. (dvouletá historie, správa dvou menších nemovitostí) našli v Kolíně zanedbaný dům se 6 byty za 14,2 mil. Kč. Dvě jednotky prázdné, zbytek se starými smlouvami a nájmy jen 62 tis. Kč měsíčně. Banka při standardním posouzení viděla slabé výnosové ocenění a nízké DSCR, ne potenciál po rekonstrukci.

  2. 02

    Rozhodnutí

    Postavit žádost na stabilizovaném stavu, ne na dnešku: podložený rozpočet rekonstrukce 1,8 mil. Kč, tržní srovnání nájmů v Kolíně a harmonogram obsazení.

  3. 03

    Struktura

    Investiční úvěr pro s.r.o. na 65 % kupní ceny (5,39 %, splatnost 25 let) plus rekonstrukční tranže čerpaná na etapy proti fakturám. Po 9 měsících rekonstrukce a přeobsazení nájmy 96 tis. Kč, nové výnosové ocenění 19,6 mil. Kč a druhý krok: refinancování na 70 % nové hodnoty u jiné banky.

  4. 04

    Výsledek

    Refinancování splatilo původní úvěr i rekonstrukci a vrátilo společníkům 2,7 mil. Kč hotovosti na další projekt. Dům nese nájmy 96 tis. Kč proti splátce 56 tis. Kč, DSCR 1,39. Vytvořená hodnota +5,4 mil. Kč za 14 měsíců.

„U výnosových nemovitostí se hodnota nekupuje, ale vyrábí: každá koruna měsíčního nájmu navíc znamená při výnosovém ocenění zhruba 200 Kč hodnoty. Klíčem je banka, která umí číst stabilizovaný stav.“

Podrobná verze na egfin.cz
04Z workshopů

Stejný klient, stejná banka, jiná struktura.

Petr H., 45 let, Praha

Stejná banka, o 4 miliony víc

+4 mil. Kč
Vyšší úvěr
stejná před i po
Banka
2×
Náklady počítané dvakrát
Výchozí situace
Klient žádal o investiční hypotéku. Banka mu příjem z nájmu počítala z daňového přiznání a úvěr vyšel o čtyři miliony níž, než potřeboval.
Co se změnilo
Z nákladů se odstranily ty, které banka počítala dvakrát. Metodika to umožňuje, na přepážce ji ale nikdo nenabídne.
Výsledek
O 4 miliony korun vyšší úvěr. Stejný klient, stejný příjem, stejná banka.

Investor s portfoliem nemovitostí

Podnikatel, kterému banky říkaly ne

30 mil. Kč
Nové hypotéky
0 %
Šance podle bank na začátku
2
Klíčové změny ve struktuře
Výchozí situace
Banky ho opakovaně odmítaly. Standardní způsob dokládání příjmů na další úvěr nestačil.
Co se změnilo
Alternativní způsob dokládání bonity a optimalizace celého portfolia: zástavy, příjmy, výdaje i celková struktura.
Výsledek
30 milionů korun v nových hypotékách, optimalizované portfolio a silnější pozice vůči bankám do budoucna.

Chcete vědět, co je možné u vás?

Popište mi, kde stojíte. Odpovím konkrétně: kolik, kde, za jakých podmínek a v jakém pořadí.

Probrat financováníAnalýza portfolia